Fictief voorbeeld VAF

Beschrijving van een fictief voorbeeld van de uitwerking van een funderingsvraagstuk conform de VAF. In beknopte vorm zijn de verschillende (3) stappen van VAF beschreven. Ook zijn de uitkomsten van de rekenmodule opgenomen.

Zie ook de voor dit voorbeeld ingevulde rekenmodule.

Met het doornemen van dit voorbeeld kunt u sneller begrijpen hoe u de methodiek in het algemeen en de rekenmodule in het bijzonder, kunt gebruiken. Mocht u het toch lastig vinden dan kunt u altijd contact opnemen met de opstellers van de VAF.

Hieronder zijn de resultaten van de drie stappen uit VAF beschreven.

Stap 1: positioneren situatie

Technisch

In dit voorbeeld gaat het ter illustratie om een fictief project waarbij een straat van 50 huizen wordt geconfronteerd met aanwijzingen van droogstand van houten palen. De funderingen leveren geen acute reden tot ingrijpen. Problemen met de fundering worden voorzien op een termijn van ca 15 jaar. Belanghebbenden willen de problemen niet afwachten en zich nu reeds gezamenlijk oriënteren op mogelijke oplossingen. Om een goed oordeel te kunnen geven wordt een projectperiode van 75 jaar in acht genomen.

Financieel-economische positie

  • Het gaat om woningen met een gemiddelde waarde van 200K;
  • De woningen zijn deels verouderd en samen met funderingsherstel kan op een relatief goedkope wijze de energie-efficiency sterk verbeterd worden;
  • Het gaat om een relatief draagkrachtige wijk, waar mensen gemiddeld genomen de voor oplossingen benodigde middelen kunnen opbrengen;
  • Er zijn geen (subsidie)regelingen of financiële arrangementen voor funderingsherstel.

Communicatieve positie

  • Betrokken belanghebbenden zijn de gemeente, het waterschap, de bewoners en de makelaars/banken;
  • Deze partijen hebben ook in het verleden al eens met elkaar aan tafels gezeten rondom deze problematiek;
  • De volgende informatie is beschikbaar. Zo zijn grondwaterpeilen beschikbaar en is de informatie over de funderingshoogte bij de gemeente beschikbaar. Verdere informatie over lekke/drainerende riolen kan bij de gemeente worden opgevraagd. Belangrijk is ook de afstand van de locatie van de peilfilters tot de woningen, en de bodemopbouw cq de wijze van ophogen /bouwrijp maken in het verleden.

Uitkomst stap 2: benoem oplossingsrichtingen

In de situatie dat er geen acute problemen zijn met de funderingen (schadetermijn minimaal 15 jaar) zijn zowel bouwkundige maatregelen als waterhuishoudkundige maatregelen denkbaar en het overwegen waard. In het voorbeeld zijn de volgende maatregelenpakketten benoemd:

  • Geen maatregelen;
  • Funderingsherstel;
  • Grondwaterpeil verhogen.

Uitkomst stap 3: beoordeel oplossingsrichtingen

Met de rekenmodule zijn deze maatregelenpakketten doorgerekend en beoordeeld. Er is naar drie aspecten gekeken:

  • Investeringen;
  • Beheer en onderhoud;
  • Effecten.

Beoordeling maatregelenpakket ‘geen maatregelen’

Kosten

  • Voor maatregelenpakket 1 ‘geen maatregelen’ zijn er geen extra kosten aan de orde noch voor de investeringen, noch voor beheer en onderhoud. Er hoeven geen gegevens te worden ingevoerd.

Effecten

  • Na ca 15 jaar (vanaf 2030) wordt scheurvorming en schade aan panden verwacht hetgeen zich zal vertalen in afname van de waarde van het onroerend goed. In het voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat een woning vanaf 2030 in totaal 50.000 euro (25% van de totale waarde van gemiddeld 200K) aan waarde verliest over een periode van 5 jaar. Voor het totaal van de 50 woningen vertaalt zich dat in 500.000 euro aan extra waardeverlies per jaar gedurende een periode van 5 jaar .
    Voer bij effecten de post ‘daling waarde huizen’ in en voer -500.000 in de jaren 2030 - 2034

De opgegeven cijfers vertalen zich in een Netto Contante Waarde (NCW) van ruim – 1,6 mln. euro. In navolgende tabel is dit weergegeven.

vaf_f_01

Beoordeling maatregelenpakket ‘funderingsherstel’

Voor maatregelenpakket 2 ‘funderingsherstel’ zijn aanzienlijke extra kosten aan de orde voor funderingsherstel in het jaar 2025 (voordat schade optreedt). Tegelijk met het funderingsherstel worden ook maatregelen voor energiebesparing doorgevoerd.

Kosten

  • Funderingsherstel: gerekend wordt met ervaringsgegevens (worksheet ‘ervaringsgegevens bouwkundig’) voor de kosten van funderingsherstel dat in 2025 wordt uitgevoerd. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de vloer gehandhaafd blijft en de palen geperst (persen is trillingsvrij in tegen stelling tot heien en brengt minder risico voor schade met zich) worden. Bij een gemiddeld vloeroppervlak van 50 M2 per woning kost dit 1.300 *50 = 65.000 euro. Voor 50 woningen is dat dan 50 * 65.000 = 3.25 mln. Euro.
    Voer in bij investeringen de post ‘funderingsherstel’ en voer in – 3.250.000 euro in 2025.
  • Energiebesparing: tegelijkertijd door werk met werk te maken, wordt voor 2.000 euro per woning aan energiebesparende maatregelen toegepast. Voor 50 woningen 100.000 euro.
    Voer in de post ‘energiebesparing’ bij investeringen en voer in – 100.000 euro in 2025

Effecten

  • De waarde van de woningen zal vanaf 2026 (als het herstel is uitgevoerd) niet gaan dalen, maar juist stijgen omdat de straat en buurt en woning opknapt. Gerekend wordt met 1% ofwel 2.000 euro per woning per jaar, dus (50 * 2.000) 100.000 euro per jaar.
    Voer bij effecten de post ‘stijging waarde huizen’ in en voer in 100.000 euro van 2026 tot en met 2090 (einde projectduur);
  • Door de energiebesparende maatregelen zal de energierekening van huizen dalen. Gerekend wordt met 200 euro per woning per jaar. Voor 50 woningen is dit 10.000 euro per jaar.
    Voer bij effecten de post ‘energiebesparing’ in en voer in 10.000 van 2026 tot en met 2090 (einde projectduur);
  • Ter informatie: tevens is het denkbaar dat waarde wordt toegevoegd aan de woning bijvoorbeeld met een extra kelder. Dit is in de berekeningen niet meegenomen maar wel een denkbare en mogelijk financieel interessante optie.

Dit maatregelenpakket vertaalt zich in een NCW van ca. 112.000 euro (zie navolgende tabel).

vaf_f_02

Beoordeling maatregelenpakket ‘grondwaterpeil verhogen’

Voor maatregelenpakket 3 ‘grondwaterpeil verhogen’ zijn extra kosten aan de orde.

Kosten

  • Hemelwaterafvoer drainerend maken: door het drainerend maken van de hemelwaterafvoer, kan de grondwaterstand omhoog worden gebracht. Gerekend wordt met ervaringsgegevens (worksheet ‘ervaringsgegevens waterhuishoudkundig ’) ofwel 300 euro per strekkende meter. Verondersteld wordt dat er 500 meter moet worden aangepakt. De kosten hiervan bedragen dan 500 * 300 = 0,15 mln. Euro.
    Voer in bij investeringen de post ‘hemelwaterafvoer drainerend maken en voer in – 150.000 euro in 2025 (en elke 35 jaar tot 2090).
  • Waterdoorlatende verharding (Granudrain): tegelijkertijd wordt waterdoorlatende verharding toegepast. Dit kost 180 euro per strekkende meter. Voor 500 meter bedragen de kosten: 500 * 180: 29.000 euro.
    Voer in bij investeringen de post ‘Granudrain’ in en voer in – 90.000 euro in 2025 (en elke 15 jaar tot 2090).

Effecten

  • De doorwerking van dit maatregelenpakket voor de funderingen is niet met zekerheid te voorspellen. In tegenstelling tot funderingsherstel blijven risico’s bestaan op het moment dat bijvoorbeeld in periodes van droogte (of andere externe factoren)structurele verandering in grondwatersysteem en – standen kunnen optreden. Om die reden wordt verondersteld dat de prijzen van de woningen niet gaan dalen, maar ook niet gaan stijgen. Een stabiel prijsniveau wordt derhalve verondersteld. Er hoeven dan ook geen wijzigingen in de rekenmodule te worden doorgevoerd.

Dit maatregelenpakket vertaalt zich in een negatieve NCW van ca. 342.000 euro. In navolgende tabel is dit weergegeven.

vaf_f_03

Resultaat

De resultaten van de verkenning voor verschillende maatregelenpakketten worden automatisch samengevat in een tabel. Vervolgens is per maatregelenpakket in kwalitatieve zin beoordeeld of er ook ‘niet in geld uit te drukken effecten’ zijn. Deze zijn toegevoegd aan de ‘in geld uitgedrukte effecten’ tabel. Dit heeft geresulteerd in onderstaande tabel ofwel het resultaat van de analyse.

vaf_f_04

Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat:

  • Op lange termijn het maatregelenpakket ‘geen extra maatregelen’ leidt tot een groot financieel verlies door het zakken van de waarde van de woningen. Daarnaast zal een aanzienlijk maatschappelijk verlies en risico optreden door de verwachtte afname van de leefbaarheid.
  • Voor de middenlange termijn lijkt het werken met een aantal waterhuishoudkundige maatregelen relatief goedkoop. Deze aanpak brengt wel meer risico’s met zich mee dan funderingsherstel, omdat de beheersbaarheid en werking ervan niet 100% voorspelbaar zijn. Gezien de beperkte kosten is het in dit geval denkbaar deze oplossing te realiseren en deze na een aantal jaren te evalueren wanneer meer bekend is over werking en beheersbaarheid. Dan kan gekozen worden voor verlenging van deze oplossing of alsnog overgaan op funderingsherstel.
  • Op lange termijn is de optie funderingsherstel de meest robuuste en duurzame, ook vanuit financieel perspectief. Met name door de stijging van huizenprijzen maar ook door de aan te raden energiebesparing biedt dit een solide financieel perspectief. Tevens is de leefbaarheid van de wijk op lange termijn gewaarborgd. Belangrijkste belemmering voor dit maatregelenpakket is normaliter het financieren van de omvangrijke investeringen. In dit voorbeeld is voldoende draagkracht verondersteld. Bovendien gaat het in dit geval om een kostenpost die pas over jaren optreedt hetgeen mogelijkheden biedt voor financiële arrangementen.